新都区:“五种模式”破解老旧小区治理难题

小区是基层治理的“微细胞”,是与每个市民休憩相关的生活家园。近年来,为破解老旧小区基础设施薄弱、物业管理缺失等治理难题,成都市新都区以党建引领“信托制”小区治理为路径,坚持分类治理、精准施策,形成“钟点式”物业、建优物业管理委员会、社区领办物业公司、多院合一连片共享、小区基金“众筹焕新”等治理模式,推动小区居民、自治组织、物业服务等各类主体还权、赋能、归位、固本,探索出一系列有效破解小区治理难题、激发自治内生动力的新都实践路径。

引入“钟点式”物业 优化“清单式”服务

桂东社区教师园区是桂湖街道的老旧院落,原来是由院委会自管,管理服务不够专业,致使生活垃圾清理不及时,车辆乱停挤占消防救援通道。通过探索引入信义“钟点式”物业,提升小区物业管理水平,居民居住得更安心、放心、舒心。

为彻底改变物业服务差现状,社区党委牵头成立小区党支部,联合院委会一同召开物业服务问需会,并多次开展“信托制”小区治理学习交流会。以院改为契机,从矛盾起源—停车位严重不足为切口,组织业主共同协商讨论解决方案,充分调动业主共建共治共享的主人翁意识,逐步建立起相互信任、邻里沟通的和谐关系,在之后的多轮讨论会中,居民参与小区议事的热情愈发高涨。

社区党委联合小区党支部、院委会、物业企业召开讨论会,提出信义“钟点式”物业管理模式,即物业无需入驻小区进行全天候管理,根据居民需求清单,保洁、绿化工、水电工以及项目经理采用钟点工模式,提供公开透明服务,并确定服务时长、频次及标准。最终,小区物业费由0.3元/平上升到0.5元/平,小区结余资金4万多,“钟点式”物业管理模式得到居民认可。

建优物管委 变“失管”为“共管”

部分老旧小区租住户多、年轻人少,很难成立业委会;部分小区即便成立了院委会,但在管理小区时,不具备法人资格、不能签订合同、不能聘请物业,小区公共资金只能存在个人账户上,存在不少风险和信任危机。桂湖街道施营社区原野庄园小区通过组建物管委开设银行基本账户,探索老旧自管小区信义治理新路径。

组织引领、科学组建。街道选派机关党员、社区“两委”干部、小区党员组建政策宣讲队,开展讲政策、听意愿、收诉求、摸骨干“四同步”,汇聚治理共识,最终,小区38户居民自发提交建立物管委申请。

党群结对聚合力。按照“街道社区推荐、业主联名推荐、居民自我推荐”方式,多渠道选优物管委成员。在保证居民代表人数不低于物管委总人数1/2的前提下,选派社区干部、包片民警、网格员力量下沉,担任物管委成员,充实小区治理力量。

多元参与强治理。社区与银行协助,开通物管委基本账户,破解“公款私存”问题,上线天府市民云透明物业公开信息平台,居民可实时查询监督小区公共资金支取情况。搭建多方议事协商平台,引导物管委合法合规行使权力,指导、协助、监督小区自治;引领居民参与消防设施更新、公共空间打造等13项小区重大事项,小区自治能力显著提升。

社区领办物业公司 暖心服务成“标配”

部分老旧小区环境差、管理乱,加之住户少、钱难收、事难管,物业服务企业难以正常运转,制约物业服务水平提升,形成难解的“死循环”。桂湖街道状元社区位于新都区老城区,老旧小区数量多,通过成立社区物业公司来破解治理难题。

面对小区“失管”的现状,社区党委经集体研究决定孵化成立公益性物业公司“四自物业”,由院委会成员担任公司法定代表人。区别于市场化物业服务企业的盈利模式,社区物业公司设置公益岗,由社区网格员、微网格员兼职物业经理和财务,一个月设置岗位补贴几百元。社区鼓励引导院委会成员、院落小组长“交叉任职”“双向进入”,推动物业服务融入基层治理。

社区物业建立物业费公示公开制度,在不涨费用的情况下,以院落为单位进行物业费结算,除去院落维护、物业工资等成本,坚持“取之于民,用之于民”的原则,利用剩余利润为院落安装监控、应急灯等公共设施,还为每户居民购买100元的财产保险,显著提升了居民的归属感和幸福感。

九院合一促融合 连片共享焕新颜

在城市老城区内,常存在集中连片、不同形态的老旧院落,由于年久失修,成为“老大难院落”,小区配套设施老旧、消防安全隐患大、公共活动空间不足、居民融合度不高。桂湖街道桂东社区桂东三巷片区通过党群共商、院落共享、项目共建等方式,将九个“微院落”整合成一个“大家庭”。

以“大讨论”定好改造“施工图”。社区“两委”、治理骨干等深入楼栋单元,通过入户走访、调查问卷、坝坝会等方式广泛收集居民诉求。社区党委牵头联合社会专业力量,形成《街区策划设计方案》,组织召开议事协商会议10余次,征求各方意见建议,聚力打造舒适便民的“一刻钟生活圈”。

以拆违建促成更新“好风貌”。按照“留改拆增优”理念,探索“拆小院并大院”打破空间瓶颈,社区党员带头先行,带动周边居民拆除违建围墙,拆除私搭乱建面积约3000㎡,将9个封闭院落拆并成一个共享社区,有效延展社区互动空间。发动居民众筹资金改造小区天然气管道、电线网,增设智能门禁、安防等,增加文体设施,极大地改善了社区环境。

以“大物业”实现服务全覆盖。引入党建引领“信托制”小区治理模式,通过对多家物业服务企业进行比选,采用“共享式物业”,通过连片式整体统一管理,在降低管理成本的同时,还带动了物业服务的升级,清扫保洁、绿化养护、安全防护、规范停车等工作均步入正轨,提升了群众幸福感。

慈善基金聚合力,院落焕新促蝶变

老旧小区随着时间的推移,小区各项基础设施设备逐渐老化,物业服务品质及小区环境难以提升。桂湖街道桂中社区南河湾小区探索信义治理新路径,通过设立小区信义慈善基金,撬动居民共同参与院落焕新,推动小区实现蝶变升级。

重构信义互助关系。小区党支部、业委会、物业服务企业三者联动,形成“三位一体”的互联互促机制,推动物业服务向“信托制”小区治理模式转型,加强对物业服务的监督。积极发挥党员、网格员、居民等力量,在小区内走访入户、问需于民,形成民意清单和服务清单,确保小区服务事项“有的放矢”。

建好小区慈善基金。以党支部为核心,挖掘志愿者、居民骨干等,组建志愿服务队,开展志愿服务、邻里活动。设立南河湾信义慈善基金,引导居民自发捐款筹集资金,用于小区微更新、弱势群体慰问、公益活动开展等,短短一周时间便收到居民筹款3万元,开启南河湾“焕新记”。

激发院落焕新活力。小区居民群策群力,共同确定、实施、监督院落焕新项目,使用小区积存的共有资金7万余元,用于大门更换、门禁安装、绿化修剪、墙面美化等改造项目。利用小区信义慈善基金,发动居民共同形成小区环境优化提升方案,修建信义议事亭,打造集“议事+慈善+休闲”为一体的公共空间,小区有了增进邻里交流的活动阵地。